Wijzigingen woninghuurwetgeving

Op 1 januari 2019 zal de wetgeving inzake woninghuur zoals we deze vandaag kennen ingrijpend gewijzigd worden.
Hiermee wilt de wetgever vooral inspelen op de evoluties en veranderingen in de maatschappelijke context waarin woninghuurovereenkomsten worden afgesloten.
Wij vatten voor u de voornaamste wijzigingen samen.

• Aangezien meer dan de helft van alle lopende woninghuurovereenkomsten van korte duur zijn, wordt de mogelijkheid gecreëerd voor huurders (niet voor verhuurders) om deze kortlopende huurovereenkomsten alsnog vroegtijdig te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van drie (3) maanden huur aangevuld met een opzegvergoeding van een halve maand (0,5) tot anderhalve (1,5) maand huur naargelang de duurtijd van de woninghuurovereenkomst.

• De verhuurder kan een lopende woninghuurovereenkomst vanaf 1 januari 2019 gedurende de eerste drie jaren nog wel opzeggen voor eigen gebruik, maar dit dient dan effectief een persoonlijk eigen gebruik te zijn (lees: niet door een echtgeno(o)t(e), partner, kind(eren),…) 
  
  Anderzijds zal deze mogelijkheid tot opzeg voor eigen gebruik wel uitgebreid worden naar de wettelijk samenwonende partner van de verhuurder, uiteraard ook pas na het verstrijken van de eerste driejarige huurperiode.

• Er wordt een limitatieve lijst opgesteld met wat onder kleine herstellingen en kosten verstaan moet worden. Dit is uiteraard van belang aangezien deze herstellingen en kosten voor rekening van de huurder zijn, en dit dus alvast niet meer ter discussie gesteld zal kunnen worden.
  
  Ook moet de huurder zijn verhuurder vanaf 1 januari 2019 stipt en correct moeten informeren over de eventuele noodzaak van bepaalde herstellingswerken. Op die manier kan de verhuurder sneller ingrijpen wanneer en waar nodig, en kan mogelijk bijkomende schade voorkomen worden.

• Van verhuurders wordt per 1 januari 2019 verwacht dat zij kunnen aantonen dat het verhuurde huis, appartement,… voldoet aan de kwaliteitsnormen voorzien in de Vlaamse Wooncode. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat de woninghuurovereenkomst nietig zou verklaard kunnen worden, en bijgevolg zouden alle huurgelden terugbetaald moeten worden aan de huurder.
  

  Om dit zeer verregaande gevolg enigszins te matigen, zal de verhuurder wel recht hebben op een bezettingsvergoeding die correspondeert met het “werkelijke genot” dat hij gehad heeft van het verhuurde goed, wat in feite een wettelijke verankering is van een praktijk die reeds door heel wat vrederechters te lande wordt toegepast in concrete dossiers.

  Een gouden raad voor de verhuurders is dan ook om bij aanvang van een woninghuurovereenkomst een conformiteitsattest toe te voegen als bijlage bij de woninghuurovereenkomst op zich, tesamen met een tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede. Dit conformiteitsattest creëert immers een wettelijk (weerlegbaar) vermoeden dat het pand in goede staat werd afgeleverd aan de huurder.

• De regeling inzake woninghuur voor feitelijk en wettelijk samenwonenden wordt enigszins aangepast.
  

  Zo wordt in een systeem van facultatieve toetreding door een feitelijk samenwonende tot een bestaande woninghuurovereenkomst voorzien, en zullen wettelijk samenwonende partners bij beëindiging van hun relatie hetzij onderling, hetzij via de rechtbank in geval van blijvende discussie kunnen bepalen welke van beide ex-partners de lopende woninghuurovereenkomst zal overnemen.

  Belangrijke nieuwigheid is voorts dat indien er twee (2) huurders een woninghuurovereenkomst hebben afgesloten en om een of andere reden een van beiden beslist te willen verhuizen, de opzeggende huurder vanaf nu de woninghuurovereenkomst ten persoonlijke titel kan opzeggen.

  Vandaag dient de opzeg van de woninghuurovereenkomst nog te gebeuren door alle huurders om rechtsgeldig te zijn, maar aan deze mogelijke hindernis bij beëindiging van het samenwonen tussen partners, vrienden, familie,… wordt dus ook tegemoetgekomen (weliswaar onder bepaalde voorwaarden).

• Tot slot nog enkele opmerkelijke wijzigingen in bulletpoints:

• optrekken huurwaarborg van twee (2) naar drie (3) maanden
• automatische ontbinding huurovereenkomst bij overlijden huurder tenzij erfgenamen tijdig intentie tot voortzetting aan verhuurder melden;
• aansprakelijkheid huurder voor brand- en waterschade, tenzij verhoogde huurprijs wordt betaald en verhuurder een brandverzekering voor brand- en waterschade voor het betreffende pand voorziet en bijgevolg “afstand van verhaal” doet.